Mallorca Immobilien

Immobilienrecht und Steuern Spanien / Mallorca:

Der Privatvertrag
Für die Veräußerung von Immobilien sieht das Immobilienrecht auf Mallorca bzw. in Spanien, anders als in Deutschland kein Formzwang vor. Das Eigentum kann somit auch durch einen mündlichen oder privatschriftlichen Vertrag übertragen werden.

Käufer und Verkäufer können bei Nichteinhaltung der privaten Verträge somit gerichtlich deren Erfüllung durchsetzen oder Schadensersatzansprüche geltend machen.

In Spanien ist es üblich einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen, der alle relavanten Aussagen über Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer festlegt, allem voran den tatsächlichen Kaufpreis.

Der Optionsvertrag
Ist ein Reservierungsvertrag. Der Käufer bezahlt eine Reservierungs/ Optionssumme in Höhe von üblicherweise 10%. Der Verkäufer verpflichtet sich dafür im Gegenzug die Immobilie innerhalb der festgelegten Optionsfrist nicht an dritte zu veräußern. Wenn der Käufer die vereinbarte Frist versäumt, ohne einen notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen und den restlichen Kaufpreis zu bezahlen, verliert er die 10% Anzahlung an den Verkäufer.

Im umgegkehrten Fall, sollte der Verkäufer sich nicht an die geschlossene Vereinbarung halten und die Immobilie zum Beispiel an eine dritte Person verkaufen, weil diese ihm einen höheren Kaufpreis bezahlt, so muß er die erhalten Anzahlung und den selben Betrag zusätzlich, also 20% des Kaufpreise zahlen.

Die öffentliche Kaufurkunde "Escritura"
Die "Escritura" ist ein vor einem in Spanien zugelassenen Notar geschlossener Kaufvertrag, der für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister notwendig bzw. unverzichtbar ist.

Das Eigentumsregister/Eintragung der Escritura
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages (Escritura) ist die Eintragung in das spanische Eigentumsregister ebenfalls zwingend erforderlich, um eine gesicherte Eigentumsposition gegenüber Dritten zu erhalten.
Für die Eintragung muß die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde im Original beim Eigentumsregister, begleitet mit dem Beleg über die Begleichung der entsprechenden Steuern, eingereicht werden.

Der Zeitraum zwischen der Einreichung und der letztendlichen Eintragung beträgt in der Regel 4 Wochen, ist jedoch vom jeweiliegen Grundbuchamt abhängig und kann durchaus auch länger dauern.

Immobilienbesteuerung:
Einmalige Besteuerung beim Kauf/Verkauf


Umsatzsteuer:
Impuesto sobre Valor Añadido, IVA (bei erstmaligem Verkauf der Objekte!)

Für Bauland, Geschäftslokale oder Grundstücke 18%, neu errichtete Wohnhäuser oder Wohnungen 8%. Alle anderen Immobilienkäufe sind Grunderwerbssteuer pflichtig.


Kapital-/Grunderwerbssteuer:
"Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales"

Diese Immobilienbesteuerung ist eine einmalige Steuer und erfaßt insbesondere jede entgeltliche Übertragung von Grundstücken, wenn eine Umsatzsteuerpflicht nicht besteht. Sie ist zu vergleichen mit der deutschen Grunderwerbssteuer.

Bei dem Erwerb von Immobilien findet seit dem 01.01.2000 auf den Balearen eine Besteuerung von 7% des notariell beurkundeten Kaufpreises statt, welche vom Erwerber zu bezahlen ist. Die Steuer wird innerhalb eines Monats nach Zeichnung der notariellen Kaufurkunde fällig. Neubauerklärungen, die der notariellen Beurkundung bedürfen und in das Eigentumsregister einzutragen sind, werden mit 0,5 % auf den Bauwert besteuert.

Wertzuwachsteuer: "Plusvalia"
Diese von der jeweiligen Gemeinde erhoben Steuer, besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie.

Grundlage für die Höhe dieser Immobiliensteuer sind Gemeindeeigene Werttabellen. Gesetzlich obliegt die Zahlung der Plusvalía dem Verkäufer.

Einkommenssteuer: bei Verkauf

Die Einkommenssteuer erfaßt ebenfalls den Verkauf einer Immobilie und unterscheidet wie auch in Deutschland zwischen der unbeschränkten und der beschränkten Steuerpflicht des Verkäufers.

Aus steuerrechtlicher Sicht ist Resident und somit unbeschränkt steuerpflichtig, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt sich in Spanien befindet oder dessen Ehepartner bzw. unterhaltspflichtige Kinder in Spanien leben.

Die beschränkte und unbeschränkte Steuerpflicht wirken sich unterschiedlich bei dem Verkauf von Immobilien aus. Denn im Gegensatz zu Deutschland, ist die private Veräußerung von Immobilien in Spanien grundsätzlich zu versteuern.

Ist der Verkäufer spanischen Grundeigentums in Spanien beschränkt steuerpflichtig, also nicht "Resident", weil er seinen Wohnsitz in Deutschland hat, ist der Veräußerungsgewinn mit einheitlich 19 % zu versteuern. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert.

Für die 19%ige Steuerpflicht des "nicht residenten" Verkäufers, haftet der Käufer mit seiner erworbenen Immobilie mit

3% des beurkundeten Kaufpreises gegenüber dem Finanzamt. Aus diesem Grund behält der Käufer in der Regel diesen Betrag ein und führt ihn selbst an das Finanzamt ab. Durch diese Regelung verhindert der spanische Fiskus, daß Ausländer ihre Immobilie in Spanien verkaufen, das Land dann aber ohne Zahlung der fälligen Steuern verlassen.

Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Vertagsunterzeichnung an das Finanzamt abzuführen

Jährliche Steuern:

Einkommensteuer: jährlich
Grundsätzlich ist jeder Besitzer einer Immobilie in Spanien dazu verpflichtet, jährlich eine Einkommenssteuererklärung abzugeben. Im Rahmen dieser Einkommenssteuer (Impuestos sobre la Renta de las Personas Fisicas) wird auch die selbstgenutzte Immobilie besteuert.

Die Eigennutzung wird steuerlich als fiktive Mieteinnahme angesehen. Bei nicht Residenten wird ein fiktiver Nutzungswert von 2 % des Katasterwertes bzw. von 1,1 % bei einem nach dem 01.01.1994 festgesetzten Katasterwert zugrundegelegt. Ist kein Katasterwert bekannt, gilt als Grundlage die Hälfte des Kaufwertes. Aus diesem Wert sind 25 % Einkommenssteuer abzuführen.

Bei Vermietung der Immobilie werden die Bruttoeinnahmen pauschal mit 25 % besteuert, wobei der Mieter neben dem nicht residenten Eigentümer für dessen Steuerschuld haftet und sogar verpflichtet ist, den Steueranteil monatlich von der Miete einzubehalten und direkt an das Finanzamt abzuführen.

Vermögenssteuer:
Durch das Gesetz 4/2008 vom 23. Dezember, welches am 25.12.2008 im Staatsanzeiger veröffentlicht wurde, ist die Vermögenssteuer in Spanien ab einschließlich 2008 abgeschafft worden.

ACHTUNG: Wer jedoch seine Vermögenssteuer bisher niemals bezahlt hat, für den ist die Angelegenheit unter Umständen noch nicht erledigt. Das Finanzamt hat 4 Jahre Zeit, eventuell nicht bezahlte Vermögenssteuer mit Strafzuschlägen nachzufordern.

Vor der Gesetzesänderung war die Steuer wie nachfolgend beschrieben. Das Eigentum an jeglicher Art von Vermögenswerten und Rechten mit wirtschaftlichem Wert unterlag bei natürlichen Personen der Vermögenssteuer. Stichtag für die Vermögenssteuererklärung war der 31.12. Die Vermögenssteuer wurde zusammen mit der Einkommenssteuer erklärt.